【会计实务】房地产企业发生这些业务如何正确进行涉税处理？

润广房地产开发有限责任公司成立于2015年2月，实收资本9000万元，其中自然人持股3000万元，随后购得320亩土地的使用权，进行房地产项目的开发，开发的楼盘有A、B、C三栋高层楼房。

　　2017年申报应纳税所得额为200万元，已经缴纳企业所得税50万元。该项目总可售面积100000平方米，2017年已售面积40000平方米。2017年12月31日公司聘请税务师帮助审查账务，发现存有税收疑问的业务和事项如下：（单位均为“万元”）

　　1.2017年1月6日凭证。

　　支付房屋所有权登记费：

　　借：开发成本 0.042

　　贷：现金 0.042 

　　2.2015年1月23日凭证。

　　支付建安工程款：

　　借：开发成本——建筑安装工程费1100

　　贷：银行存款——璟秀区工行营业部 1100

　　说明：支付第一建筑工程有限公司建筑安装工程费1000万元，按照合同约定，该费用营业税金及附加100万元由我公司承担。

　　取得发票，票面建筑安装工程费1000万元，票面营业税金及附加100万元。

　　3.2017年1月30日凭证。

　　支付样板房费用：

　　借：开发成本——建筑安装费 40

　　贷：银行存款——璟秀区工行营业部 40

　　说明：为促进商业销售，在售楼部外侧使用活动板房搭建样板房，支付样板房搭建及装修费用。

　　4.2017年2月17日凭证。

　　支付施工中造成隔壁小区房屋产生裂缝赔偿：

　　借:开发成本——建筑安装工程费

　　10贷:银行存款——璟秀区工行营业部 10

　　5.2017年3月10日凭证。

　　支付优秀员工王东奖励：

　　借：管理费用——其他 2

　　贷：银行存款——璟秀区工行营业部 2

　　王东当月工资发放明细：应发工资8600元、五险430元、住房公积金1500元、应交个税212元、实发工资6458元。

　　6.2017年3月20日凭证。

　　举办购房抽奖活动，奖品为小汽车:

　　借：固定资产——奥迪汽车 11

　　贷：银行存款——璟秀区工行营业部 11

　　借：销售费用 11

　　贷：固定资产——奥迪汽车 11

　　7.2017年4月21日凭证。

　　摘要：股东张道发借用公司资金用于购房

　　借：管理费用——其他 100

　　贷：银行存款——璟秀区工行营业部 100

　　8.2017年8月21日凭证。

　　摘要：支付股东刘明杨家庭旅游费借：

　　管理费用——办公费 6.2

　　贷：银行存款——璟秀区工行营业部 6.2

　　9.2017年9月27日凭证。

　　退还程家乐员工集资款20万元，支付利息8000元。

　　借：其他应付款——程家乐 20财务费用 0.8

　　贷：银行存款——璟秀区工行营业部 20.8

　　10.2017年9月30日凭证。

　　支付赞助费：
　　借：营业外支出——赞助支出 8

　　贷：银行存款——璟秀区工行营业部 8

　　说明：新年将至，为协调公司与所在街道居委会关系，直接赞助居委会8万元整。

　　11.2017年10月20日凭证。

　　摘要：支付母公司金大地集团有限公司管理费

　　借：管理费用——管理费 700

　　贷：银行存款——璟秀区工行营业部 700

　　12.2015年12月20日凭证。

　　摘要：发放高管当月工资借：

　　应付职工薪酬——工资 2

　　贷：其他应付款——保险 0.06

　　其他应付款——住房公积金0.4

　　应交税费——个人所得税0.197

　　银行存款——璟秀区工行营业部 1.343

　　说明：2015年12月董事长王卫钱工资发放明细如下：应发工资2万元，五险600元，住房公积金4000元，应交个税1970元，实发工资13430元。13.2017年12月21日凭证。

　　摘要：发放董事长王卫钱年薪

　　借：管理费用 26

　　贷：应付职工薪酬——工资 26

　　借：应付职工薪酬——工资 26

　　贷：银行存款——璟秀区工行营业部 26

　　说明：公司董事长王卫钱年薪50万元，1月至12月已支付工资2×12=24万元，本次兑付26万元。

　　14.2017年12月23日凭证。

　　摘要：支付董事费借：管理费用——董事费 8

　　贷：银行存款——璟秀区工行营业部 8

　　说明：12月19日支付本公司2名董事的董事费。其中1名国内独立董事和公司董事长王卫钱各领取4万元。

　　15.2015年12月31日凭证。

　　摘要：支付华安设计院设计费

　　借：开发成本——前期工程费 20

　　贷：银行存款——西区工行营业部 20

　　说明：聘请华安设计院设计为公司办公楼整体建造设计方案，按照合同支付50%设计费20万元。

　　要求：根据提供资料的先后顺序，分税种扼要指出该公司存在的纳税问题，计算应补缴各税费金额。业务招待费、广告宣传费均未超标，统计部门公布的2016年度职工月平均工资4000元，假设不考虑其他因素。

案例解析

存在的问题

　　业务（1）：支付房屋所有权登记费应计入管理费用，应调减开发成本0.042万元，调减应纳税所得额0.042万元。

　　业务（2）：营业税金及附加应由施工方建安企业承担，不能列入开发成本。应调减开发成本100万元。

　　业务（3）：修建临时性建筑物作为样板房，其发生的建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。应调减开发成本40万元，调减应纳税所得额40万元。

　　业务（4）：支付施工中造成隔壁小区房屋产生裂缝赔偿应计入当期损益，应调减开发成本10万元、调减应纳税所得额10万元。

　　业务（5）：支付优秀员工王东奖励，应代扣代缴个人所得税。

　　统计部门公布的2016年度职工月平均工资4000元，公积金扣除标准=4000× 3×12%=1440元。

　　应代扣代缴个人所得税=[8600﹢ 20000-430-1500﹢（1500-1440）×23500]×25%-1005=4817.5元。

　　少代扣代缴个人所得税=4817.5212=4605.5元。

　　业务（6）：举办购房抽奖活动，奖品为小汽车，应代扣代缴个人所得税。

　　应代扣代缴个人所得税=110000× 20%=22000元。

　　业务（7）：股东张道发借用公司资金用于购房，与企业生产经营无关，不予税前扣除，应调增应纳税所得额100万元。股东借用公司资金用于购房，应视作向股东分红，代扣代缴个人所得税100×20%= 20万元。

　　业务（8）：支付刘明杨家庭旅游费，与生产经营无关，不予税前列支，应调增应纳税所得额6.2万元。

　　支付股东刘明杨家庭旅游费，应视作向股东分红，代扣代缴个人所得税6.2× 20%=1.24万元。

　　业务（9）：支付程家乐利息8000元，应代扣代缴个人所得税8000×20%=1600元。

　　业务（10）：支付居委会赞助费不得税前扣除，应调增应纳税所得额8万元。

　　业务（11）：支付母公司金大地集团有限公司管理费，不得税前扣除，应调增应纳税所得额700万元。

　　业务（12）：发放董事长王卫钱当月工资，应代扣代缴个人所得税（与14号凭证一起计算）。

　　业务（13）：发放董事长王卫钱年薪，应按照年终一次性奖金代扣代缴个人所得税。

　　260000/12=21666.67元

　　应代扣代缴个人所得税260000× 25%-1005=63995元。

　　业务（14）：支付董事长王卫钱董事费，应代扣代缴个人所得税（与12号凭证一起计算个税）。

　　公积金扣除标准=4000×3×12%= 1440元。

　　应代扣代缴董事长王卫钱个人所得税[40000﹢20000-600-4000﹢（40001440）×2-3500]×35%-5505=14452元。

　　少代扣代缴董事长王卫钱个人所得税=14452-1970=12482元。

　　应代扣代缴独立董事个人所得税= 40000×0.8×30%-2000=7600元。

　　业务（15）：支付公司办公楼设计费应计入在建工程科目，不能在开发项目开发成本中列支，应调减开发成本20万元。

计算应补缴各税费金额

　　1.个人所得税=4605.5（5）﹢22000（6）﹢200000（7）﹢12400（8）﹢1600（9）﹢ 63995（13）﹢12482（14）﹢7600（14）= 324682.5元

　　2.企业所得税

　　应调减开发成本=420（1）﹢1000000（2）﹢200000（15）=1200420元，应调增应纳税所得额=1200420×40000/100000= 480168元。

　　合计应调增应纳税所得额=480168420（1）-400000（3）-100000（4）﹢1000000（7）﹢62000（8）﹢80000（10）﹢7000000（11）=8121748元。

　　应补缴企业所得税=8121748×0.25500000=2030437-500000=1530437元。

文章仅代表作者个人观点。

来源：《中国会计报》6月29日10版